遺産分割 2018/6/28

相続した土地の分割で揉めないために!不動産分割 4つの分け方を解説

相続した土地の分割で揉めないために!不動産分割 4つの分け方を解説
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相続財産に土地がある場合、現預金と違って公平に分けるのは難しくなります。相続した土地を相続人同士で揉めずに分けるには、4つの分割方法のメリット・デメリットを知り、適切な分割方法を選択することがポイントです。

土地を相続すると遺産分割が複雑に

相続が発生した際、相続財産が現預金のみなら遺産分割は比較的簡単です。
ですが、相続財産に土地などの不動産が含まれることは多いでしょう。その場合、現預金と違って簡単に分割することができませんので、遺産分割は複雑となり、相続人全員の同意を得るのが難しくなるケースもあります。

不動産の分割には4つの方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
土地を相続した際は、遺産分割協議で揉めないためにも税理士などの専門家に相談し、適切な分割方法を選択することが重要です。
また、税理士などの専門家なら、土地を手放したくない場合や、現金がない場合、少しでも節税をしたい場合や、次の相続を見越した分割をしたい場合など、個々の事情に配慮した分割方法を提案してくれるでしょう。

相続した土地の4つの分割方法とは

相続した土地は次の4つの方法の1つを選択して分割します。

  土地を取得する人 備考
現物分割 相続人のうち1人(分筆の場合は複数) 相続人が別々の財産を取得するケースが多い
代償分割 相続人のうち1人 取得した土地の代わりに他の相続人に金銭を支払う
換価分割 売却 売却代金を相続人で分ける
共有 複数の相続人  

土地の現物分割とは

相続した土地を、1人の相続人が単独で相続することを土地の現物分割といいます。

例えば相続人が兄弟2人の場合、兄と弟どちらか一人だけが土地を丸ごと相続します。土地の他に預貯金などの相続財産がある場合、土地を相続しない相続人が預貯金などの他の相続財産を相続するケースが多いでしょう。

<相続財産が1,500万円の土地と現金1,500万円・兄弟2人で現物分割した時の一例>

相続人 法定相続分 相続財産
1/2(1,500万円) 1,500万円相当の土地
1/2(1,500万円) 現金1,500万円

土地の現物分割なら分筆という方法も

土地は現物分割するときに登記上複数に分けることで、相続人全員で均等に相続できます。これを分筆(ぶんぴつ)といいます。
実測をして境界線を設けますが、柵をたてるなど物理的な変化が必要なわけではなく、あくまで法律上分割するということです。

<相続財産が3,000万円の土地・兄弟2人で分筆した場合の例>

相続人 法定相続分 相続財産
1/2(1,500万円) 1,500万円相当の土地
1/2(1,500万円) 1,500万円相当の土地

土地の代償分割とは

土地を相続人の1人が相続し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払うことを土地の代償分割といいます。
兄弟2人が相続人のケースで相続財産が3,000万円相当の土地だけだった場合、法定相続分により兄と弟1/2ずつ、それぞれ1,500万円です。ですから、もしも兄が土地を相続した場合、弟へ1,500万円を代償金として支払います。

<相続財産が3,000万円の土地・兄弟2人で代償分割した場合の例>

相続人 法定相続分 相続財産 代償金
1/2(1,500万円) 3000万円相当の土地を取得 弟へ1,500万円支払う
1/2(1,500万円) なし 兄から1,500万円支払われる

土地の換価分割とは

相続した土地を売却して得た金銭を相続人で分ける方法を、土地の換価分割といいます。兄弟2人で相続した土地を3,000万円で売却した場合、それぞれ1,500万円ずつ受けとります。

<相続した土地を3,000万円で売却し、換価分割した場合の例>

相続人 法定相続分 受け取る売却代金
1/2(1,500万円) 1,500万円
1/2(1,500万円) 1,500万円

土地の共有とは

複数の相続人で土地を相続することを、土地の共有といいます。土地を分割せずに複数人で持分を分けます。
土地の分筆と違う点は、土地全体の何パーセントを所有、という形になるため、どの相続人も土地全体を利用する権利があることです。そのため、土地から利益が生じた場合には持分に応じた額を受け取る権利があります。

相続した土地4つの分割方法のメリット・デメリット

土地の現物分割のメリット・デメリット

土地を現物分割するメリットは、土地を売却しなくてもよい、ということです。その土地を貸地などで活用していた場合や、その土地に住んでいる相続人がいる場合はもちろんのこと、先祖代々住み続けてきたような大切な土地は、売却する決断が難しいこともあるでしょう。

土地以外にも現預金やその他の不動産などの相続財産がある場合、現物分割を選択し、それぞれ別々の財産を相続することで土地を売却せずに済みます。実際の相続でも現物分割を行うケースは多いでしょう。

ただし、相続人が個々に別々の財産を相続すると、どうしても一人ひとりの相続財産の価値に差が出てしまいます。現預金であれば確実に法定相続分に応じた遺産分割ができますが、それ以外の資産の場合は完全に公平に分けるのは困難です。

また、土地以外に相続財産がない場合に現物分割で1人の相続人が土地を相続すると、他の相続人は何も相続できないため不平等が生じ、遺産分割協議で揉めることも考えられます。

<相続した土地の現物分割のメリット・デメリット>

メリット 土地を売却しなくてよい
デメリット 公平にわけるのが難しい

土地の分筆なら公平に分けられる

一方、土地を均等に分筆して現物分割すれば、遺産分割は公平に行えます。
また、土地は一般に、小さく分けると評価額が下がります。土地の評価額が下がれば固定資産税などの税負担が減ります。
ただし、相続開始後に分筆しても、相続税対策にはなりません。相続税は相続発生時の土地の状況で計算されるからです。

相続した土地の分筆のデメリットは、分筆のための測量・登記費用がかかることと、土地を分筆したことで将来売却することになった場合、売却額が下がる可能性があることです。

<相続した土地を分筆するメリット・デメリット>

メリット 土地を公平にわけられる
固定資産税の節税になる可能性がある
土地を売却しなくてよい
デメリット 測量・登記費用がかかる
将来売却する時に売却額が下がる可能性がある

土地の代償分割のメリット・デメリット

土地を代償分割すると、土地を売却する必要がなく、土地を相続した相続人が他の相続人に金銭を支払うことで公平に分割できます。

ただし、土地を相続した人が代償金を支払う能力がない場合には代償分割はできません。その土地に住んでいた相続人が住み続けられなくなることも考えられます。

<相続した土地を代償分割するメリット・デメリット>

メリット 代償金を支払うことで公平になる
土地を売却しなくてよい
デメリット 土地を相続する人は現金を用意する必要がある

土地の換価分割のメリット・デメリット

相続した土地を換価分割すると、現金で分割することになるため公平に分けることができ、分割は簡単です。土地という不動産がなくなることで、売却後は固定資産税がかからなくなり、管理の必要もありません。また、次の相続が発生した際も土地より現金の方が遺産分割をスムーズに行えます。

ただし、土地を売却しますので、もしもその土地に住んでいた相続人がいる場合は転居しなければいけません。貸地などに活用していた場合は、地代収入がなくなります。売却時に利益がでれば、譲渡所得税がかかることも。
故郷の大切な土地を手放すことが、つらいと感じるケースもあるでしょう。

<相続した土地を換価分割するメリット・デメリット>

メリット 公平に分けられる
土地の管理の必要がなくなる
固定資産税がかからなくなる
次の相続発生時の遺産分割が簡単になる
デメリット 土地を売却する必要がある
譲渡所得税が発生する可能性がある

土地の共有のメリット・デメリット

相続した土地を共有するメリットは、土地の売却をしなくてよいこと、手続きが非常に簡単だということです。
しかし土地を共有して相続すると、土地の活用方法や管理で揉めることも考えられます。また、共有している土地があると、次の相続が発生した際に遺産分割が複雑になってしまいます。

<相続した土地を共有するメリット・デメリット>

メリット 手続きが簡単
土地を売却しなくてよい
デメリット 土地の活用がしにくい
土地の管理で揉めることも
次の相続が複雑になる

どの方法を選択して土地を分割するべきか

この記事のポイント

土地の分割方法の選び方

相続した土地の分割方法は、相続人の個々の事情や、土地の広さ・用途などによって適切なものを選びたいものです。
例えば、相続人全員が、とにかく現金が必要な場合や、土地を売却することが前提であれば換価分割が最適でしょう。逆に、土地を売却したくないなら換価分割以外の3つの方法から選択します。

1人が土地の全てを相続することに対して他の相続人が納得しているなら、現物分割でよいでしょう。また、土地の他に同等の相続財産がある場合も現物分割がスムーズにできるでしょう。

現物分割が難しい場合で、どうしてもその土地に住み続けたい相続人がいる場合は、代償分割という手もあります。
代償金を支払えない場合は、分筆をして土地自体をわけることもできます。

分割方法について揉めてしまった場合は、共有を選択する方法もあります。

相続した土地を分割する場合には税理士に相談を

相続した土地は、現預金のように簡単に分割できないため、分割方法で揉めることがあります。トラブルを未然に防ぐためにも税理士などの専門家へ相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。
税理士なら、個々の事情を考慮し、今後の固定資産税や売却時の譲渡所得税などの負担も加味したうえで、適切な分割方法を提案してくれるでしょう。
また、遺産分割協議に積極的でない相続人も、税理士などの専門家からの客観的な意見なであれば、耳を貸す可能性が高いでしょう。

税理士に相談するメリット

  • 税務書類の作成や税務署への確定申告作業をすべて代行
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